Reforma Tributária e Airbnb: quem vive de aluguel vai sentir no bolso — e ainda não percebeu
- Ana Paula Rabello
- há 2 dias
- 4 min de leitura
Atualizado: há 1 dia
Olá, bitcoiners!
Se você é pessoa física no Brasil e vive — ou pretende viver — de aluguéis, especialmente aluguéis por temporada tipo Airbnb, deixa eu ser bem direta contigo: vem um susto grande por aí.
E não é teoria. Não é alarmismo. E não é “coisa para o futuro distante”.
A reforma tributária já está em vigor. Só não doeu ainda.
O que eu vi acontecer nos últimos anos
Eu acompanhei muitos investidores — inclusive bitcoiners — que fizeram o mesmo movimento:
Venderam uma parte do patrimônio,saíram parcialmente do mercado cripto,e colocaram dinheiro em imóveis para aluguel por temporada.
A lógica era sempre parecida: “renda previsível”, “baixo imposto”, “simplicidade”.
Essa lógica acabou.
Não porque aluguel deixou de existir. Mas porque a tributação mudou completamente a natureza dessa renda.
Como funciona hoje o aluguel por temporada na pessoa física
Hoje, na regra atual:
você recebe o aluguel
isso é renda
paga imposto de renda via carnê-leão
ajusta na declaração anual
E só.
Não existe imposto sobre consumo. Não existe IVA. Não existe obrigação extra.
É simples. Por isso tanta gente entrou nesse mercado.
O que a reforma tributária muda de verdade
Primeiro erro que eu vejo todo dia: a reforma NÃO acaba com o imposto de renda.
Ela não substitui o IR.
O que ela faz é criar um imposto antes do imposto de renda.
A locação por temporada passa a ser tratada como prestação de serviço de hospedagem.
E serviço paga IVA.
Ou seja:
você continua pagando imposto de renda
e passa a pagar imposto sobre consumo
Isso tem nome: empilhamento de impostos.
O que é esse tal de IVA (IBS + CBS)
Quando a gente fala em IVA no Brasil, não é um imposto único.
Ele foi dividido em dois:
CBS – imposto federal
IBS – imposto estadual e municipal
Eles funcionam juntos, mas não são a mesma coisa.
E o ponto mais importante: o IVA não substitui o imposto de renda. Ele se soma a ele.
“Mas isso já está valendo?”
Sim. A lei já está em vigor.
2026 é ano de teste — por isso ainda não doeu no bolso. Mas atenção ao calendário:
2027: começa a cobrança efetiva da CBS
2029 a 2032: IBS entra gradualmente
2033: sistema completo funcionando
Quando as pessoas se derem conta, já vai estar pagando.
Quem é contribuinte do IVA no aluguel por temporada?
Aqui tem muita confusão — e muita gente vendendo ilusão.
Não é todo mundo. Mas também não é isenção.
A pessoa física passa a ser contribuinte do IVA quando a atividade deixa de ser eventual e passa a ser exploração econômica.
A lei traz critérios objetivos:
Você vira contribuinte se ocorrer qualquer um desses pontos:
Faturamento anual acima de R$ 240 mil com exploração de mais de 3 imóveis (4 ou mais)
OU
Faturamento anual acima de R$ 288 mil mesmo com apenas um imóvel
Abaixo disso, você não entra no conceito legal de contribuinte — por enquanto.
Mas deixa eu ser clara: isso não é blindagem, não é garantia eterna, e pode mudar.
Quanto de imposto vai ser pago?
Aqui está a parte mais desconfortável da reforma.
Não existe uma alíquota fixa de IVA.
O que a lei define é o percentual de redução por segmento, não a alíquota final.
Estudos técnicos apontam uma alíquota padrão entre 25% e 27%.
Para locação por temporada:
redução de 40% sobre essa alíquota
Na prática? Algo em torno de 28%, segundo projeções atuais.
Mas isso não é definitivo.
As alíquotas serão definidas e ajustadas ao longo dos anos pelos comitês gestores.
Ou seja: a reforma começou agora e só termina plenamente em 2033.
E o split payment? O Airbnb vai reter o imposto?
Ainda não.
No início, quem calcula e paga o IVA é o próprio anfitrião.
Isso significa:
apuração mensal
obrigação acessória
pagamento por conta própria
No futuro, o split payment deve chegar às plataformas digitais — e o Airbnb é candidato natural.
Quando isso acontecer, o imposto pode ser retido direto no recebimento.
Mas hoje, não é automático.
Antes e depois da reforma: o resumo honesto
Antes:
imposto de renda
Depois:
IVA + imposto de renda
Simples assim.
Não acabou o Airbnb. Não acabou a locação.
O que acabou foi a ilusão de:
renda simples
baixa tributação
pouca burocracia
O que vai acontecer daqui pra frente
Algumas coisas são praticamente inevitáveis:
pejotização forte de quem vive disso
crescimento de holdings patrimoniais
busca por estruturas mais robustas
saída de quem queria renda “sem dor de cabeça”
Pessoa física vai ter cada vez mais dificuldade de sustentar isso sozinha.
E não é só Airbnb. O impacto é em todo o mercado imobiliário.
A dica final (sem ilusão)
Quem hoje vive de aluguel precisa sentar e fazer conta.
Não é discurso ideológico. É matemática.
Em muitos casos, pessoa jurídica vai ser menos desfavorável do que insistir na pessoa física.
Não é que PJ resolva tudo. Mas ignorar a reforma vai custar caro.
Planejamento deixa de ser opcional.
E quem não se planejar, vai pagar — simples assim.
Por Ana Paula Rabello
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